2021-09-07 資訊中心
產業地產是指以土地為基，以企業為核，以區域 “產、城、人” 的有效聚合和持續發展為內在邏輯，以產業運營和空間運營為主要盈利途徑，所開展的一些列市場化經濟活動的總稱。
從運營效益角度看，傳統產業園區的收益主要來源于四個方面：租售收入、國家稅收返點、投資收入、運營收入。然而，由于辦公空間供大于求的情況愈加明顯，疫情的影響也時時反復，2020年國內部分一二線城市寫字樓出租率不容樂觀。
高力國際、《中國產業地產盈利模式創新研究報告》
從土地角度來看，針對一二線城市工業用地的政策趨于嚴格，對土地資源進行持有運營成為必然趨勢。各地出臺的工業用地政策對轉讓、出售等多有限制，要求拿地企業晉升投資、精益經營，單純地依靠土地本身的價值進行投資越來越行不通。
（1）浙江省 2018年《關于深化“畝均論英雄”改革的指導意見》：加快推進產業集聚區、經濟開發區、高新園區、小微企業園區等產業園區和特色小鎮（以下統稱園區）“畝產效益”綜合評價。
（2）上海市2020年 《關于加快特色產業園區建設促進產業投資的若干政策措施》：園區平臺、領軍企業的標準廠房類工業用地、通用類研發用地除配套設施以外的物業可轉讓不超過50%。單一用途產業用地內，可建其他產業用途和生活配套設施的比例提高至地上總建筑面積的30%，其中生活配套設施的比例不超過15%。
（3）上海市 2019年 《上海產業用地指南（2019版）》：對容積率、固定資產投資強度、預期土地產出率、預期土地稅收產出率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比重、綠地率7大指標進行界定，對新增產業項目設置明確評估標準。
（4） 成都市 2017年 《關于推動工業用地供給側結構性改革的實施意見》：出讓年限原則上不超過20年，工業標準廠房及國用建設用地使用權不得分割及轉讓。
（5） 北京市 2019年《于進一步完善已建成研發、工業項目轉讓管理有關問題的通知》： 建設單位不得分割銷售研發、工業項目
（6）深圳市 2019年 《深圳市人民政府關于印發工業及其他產業用地供應管理辦法的通知》：各區政府可以結合項目實際情況在產業發展監管協議中增加相應條款，明確約定產業項目的生產技術、產品品質、投資強度、產出效率、節能環保、股權變更、企業貢獻及全面履約承諾等考核指標。各區政府對轄區內考核不合格的產業項目，應當追究違約責任，并按法律法規作出處罰措施。
宏觀經濟環境和政策導向的雙重影響下，以往的租售、返稅、土地投資收益瓶頸將至，而運營升級和產業聚集的發展上限還有較大的挖掘空間。
綜合來看，未來產業地產的正面戰場將從投資開發規模轉向運營效益。產業地產企業將更多的從新增開發盈利轉向存量運營盈利。未來產業地產價值必須與園區產業、區域產業、城市服務產業的價值相關聯，實現產業、園區、區域經濟的同步發展，如果不能從“產業為殼”轉向“產業為核”，開發運營商將在未來不斷失去獲利空間。
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